CREAL 向いていない人や注意点は？上場企業が運営する不動産クラウドファンディング

クラウドファンディングで、1万円から始められ、上場企業が運営する「CREAL」があります。
検討しているけど、信用できるかどうか、疑問を感じられている方が多いのではないでしょうか。
「口コミはメリットばかり強調され、運営会社に関する情報が少ない」と感じられている方も多いと思います。

そこで、本記事では運営会社の経営者や企業状況も調べた上で、「デメリット」や「向いていない、止めたほうがいい人」、「投資する場合の注意点」を考察します。

利用を検討されている方は勿論、投資中の方にとっても、役立つ情報ですので、是非参考にしてみてください。

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CREALの主な特徴・メリット

CREALの主な特徴・メリットです。
それぞれ解説していきます。

1口1万円の少額＆短期投資ができる

他社のクラウドファンディングでは、1口10万円以上、ときには50～100万円の場合もありますが、CREALでは1口1万円の短期投資が可能です。
加えて、投資期間が3ヶ月～12ヶ月間の案件が中心であるため、リスクを抑えて投資ができます。

投資後の管理も不要で、ウェブ上で操作して投資するだけで、後はプロが運用してくれます。

直ぐに登録できる

登録の手続きは、スマホでのオンライン認証を導入しており、直ぐに登録手続きができます。

ICチップ読み取り型eKYCを採用しており、マイナンバーカードや運転免許証に格納されているICチップ情報をスマートフォンで読み取る方式で本人確認が可能になっています。

他のクラウドファンディングでは、住所確認に郵便を受け取る必要があるなど、投資開始までに1～2週間必要なことがありますが、郵送の受け取り無しに登録完了します。

上場会社が運営、リスクを抑えた投資ができる

不動産投資は、株式やFX投資などの価格が大きく上下しやすい投資に比べて、安定しています。

また、優先劣後システムが採用されており、もしも損失が発生した場合には、一定割合まで運営会社が負担する仕組みになっています。

さらに、CREALは東証に上場している企業が運営しているため、通常の企業に比べて透明性があり、外部の目が入る会社運営がされています。
社長や経営陣も顔出ししており、経歴も公開されているため、運営会社の信用性という面でもリスクが抑えられます。

業界トップクラスのクラウドファンディング、多くの人が利用している

CREALでは、これまで400億円以上を調達し、100件以上のファンドの運用実績があります。
うち、60件以上のファンドは運用終了しており、全て元本割れしていません。

上場している企業が運営しており、人気のクラウドファンディングでもあることから、募集されたファンドは、直ぐに満額に達しています。
投資家数は、なんと累計1万人を超えたと報告されています。
（人数はCREALの他のシリーズも含んでいる可能性があります）

社会貢献度の投資ができる

保育園や学校などの教育分野、物流施設、地方創生分野など、社会の多くの人々に貢献している施設が投資対象にあります。

特に、強みとして「保育園」を投資対象とするファンドを継続的に提供できているのは、他社にはないとのことです。

通常、個人で不動産投資する場合には、居住用の不動産が中心になり、保育園や学校に投資することはありません。
他のクラウドファンディングも、投資対象は住宅であることが多いです。

CREALでは、社会貢献が重視されており、それらへの投資が実現できます。

CREALの運営会社は信用できる？

クラウドファンディングを利用する上で、サービス運営会社の信頼性は非常に重要です。
ここからは、CREALを運営するクリアル株式会社の特徴や経歴を確認します。

運営会社「クリアル社」とは？

CREALは、クリアル株式会社という企業が運営しています。
「CREAL」のほか、個人向け不動産投資運用サービス「CREAL PB」、機関投資家や超富裕層向けの資産運用サービス「CREAL PRO」を運営しています。

※「CREAL PB」は1,000万円から、「CREAL PRO」は1億円から投資できる運用サービスです。

2011年に設立され、10年後の2022年には東証グロース市場に上場しています。
上場しているので、厳しい基準を乗り越えた企業であり、収支や財務状況も3ヶ月毎に公開されています。
多くの株主からも注目されている企業です。

クリアル社の財務情報はある？

クリアル社の収支・財務情報は公開されており、誰でも会社のウェブページから確認できます。

黒字・赤字？

クリアル社の売上は好調であり、2021年は約71億円でしたが、2023年には164億円になるなど、急速に拡大しています。
さらに、黒字経営を続けており、2023年には約3億円の純利益を上げています。
純利益とは、人件費などの諸費用も除いた後の利益です。

注意すべき収支情報としては、営業キャッシュフローがあります。
純利益は様々な要素が差し引き・合算されますが、営業キャッシュフローは、本業からの現金の収支が確認できます。
赤字が続くと、資金繰りのために借金などが必要になります。
クリアル社の直近の営業キャッシュ・フローは黒字であり、2022年は約3億円、2023年は約13億円もの営業キャッシュフローを計上しています。

2023年3月期の財務状況

売上	約164億円
純利益	約3億円
営業キャッシュフロー	約13億円

借金はある？

クリアル社は借金はありますが、財務状況は比較的健全です。

クリアル社の総資産は約267億円もあります。
うち、現金が約60億円、借入金が計30億円あり、借金（借入金）よりも現金の方が多い状況です。

また、約175億円もの不動産を所有しており、クラウドファンディングを含めて、相当額の不動産を所有していることが確認できます。

さらに、クラウドファンディング預り金は45億円もあり、匿名組合出資預り金と合わせると、約163億円もの巨額の金額を預かっています。
つまり、とても多額の資金を預かって不動産運用されていることが確認できます。

クリアル社の経営者はどんな人？

クリアル社の社長は、横田大造氏です。
横田大造氏は1976年の群馬県生まれで、2000年に早稲田大学を卒業しています。

その後、グローバル企業であるアクセンチュアを経て、オリックスや新生銀行で不動産に関する業務を経験したそうです。
不動産投資に経験豊かな人物といえます。

2000年: 早稲田大学政治経済学部卒
アンダーセンコンサルティング(現アクセンチュア)入社
2005年: オリックス入社
不動産ファイナンス業務に従事
2007年: ラサールインベストメントマネージメント(現ラサール不動産投資顧問)入社
オフィス、レジデンシャル、商業施設等への投資業務に携わる
2011年: 新生銀行入社
ヘルスケアREITの企画・設立を担当
2014年: 上場ヘルスケアREITの運用会社ジャパン・シニアリビング・パートナーズを創業
投資運用部長として物件取得業務を統括
2017年: クリアル社の経営に関わり、代表取締役社長に就任

横田氏だけでなく、他の役員も会社ページ上で顔出ししており、経歴や経験も紹介されています。
（外部の取締役の顔や経歴は、IRページの決算説明資料から確認できます。）

横田氏は、X(Twitter)やインタビューなどを通して、事業構想や想いを発信しています。
Youtubeでも、横田大造氏の構想や想いを確認できます。

クリアル社経営陣紹介
https://corp.creal.jp/board-of-directors/
横田大造氏のX (旧Twitter)
https://twitter.com/daizo_yokota
【クリアル】クラウドファンディング×不動産投資で社会を変える経営者の挑戦
https://www.youtube.com/watch?v=IP0NDLgrBYk

ESGへの取り組みや、グローバル展開

クリアル社では、ESG（環境・社会・ガバナンス）にも力を入れています。
ESGとは、環境・社会・ガバナンスを考慮した投資活動や事業活動を意味します。

CREALでは、資本主義社会では資金調達しずらい保育園や学校等を投資する「ESG不動産」を可能にしています。
更に、プロ向け資産運用サービスである「CREAL PRO」では、老人ホームや病院を対象としたファンド組成を積極的に実施されています。

2023年には物件に「スマート置き配」を導入するなど、運用物件の差別化とSDGsの取組みが推進されています。
入居者の満足度向上や物件の価値向上に加え、配達会社の再配達を減らすことで、省エネルギー・CO2の削減がされます。

さらに、アジアを拠点にしたグローバル展開を見据えて、2023年にシンガポールに子会社「CREAL ASIA Pte Ltd」を設立しています。
今後、日本だけでなく、グローバルでの拡大が期待されています。

CREALを止めたほうがいい人は？

CREALは他の不動産クラウドファンディングに比べても、リスクを抑えられる可能性があります。
一方で、CREALの投資が向いていないケースもあります。

長期間投資したくない人

CREALのファンドの運用期間は、6ヵ月から24カ月が中心です。
特に最近のファンドは、18ヶ月や24ヶ月という長期的なものが多い状況です。

長期投資のメリットとしては、一度応募して投資することができれば、その長い期間に渡って、利回りを得ることができます。
その間、通常は、利回りが得られない時期はありません。
一方で、その間、投資した現金を動かすことはできません。
その期間に、他に投資をしたい場合や、現金が必要になった場合にも、途中で現金が回収できません。

長期間投資をしたくない場合には、別会社が運営するクラウドファンディングを選ぶ方法があります。

リスクをより軽減したい人

運営会社は上場しているため、上場していない企業が運営するクラウドファンディングに比べると、運営会社の信頼性という観点では、リスクは少ないといえます。

一方で、投資である以上、元本保証はなく、配当は保証はされていません。

また、運営会社はクラウドファンディングを主な収益にしているため、クラウドファンディングの状況次第で、業績が悪化する可能性があります。

さらに、CREALでは、今後は世界展開を視野に入れています。
世界展開のための投資や、相当な経歴をもつ役員に対する報酬などの出費があると考えられます。
世界市況に対する事業リスクも伴う可能性があります。

よりリスクを軽減したい方にとっては、他の安心できるクラウドファンディングと併用して利用する方法もあります。

以下の記事では、リスク軽減されている不動産クラウドファンディングを紹介しています。

運営会社のメッセージや、投資内容に疑問を感じる人

クラウドファンディングは、運営会社にお金を預け、運用してもらうスタイルの投資です。
お金を預ける相手については、自分が納得して投資する必要があります。

運営会社が発信しているメッセージや、社長や経営層の人柄ついて、共感できない場合には、そのクラウドファンディングを利用しない方が良い場合があります。

経営陣・社外役員には、大手金融会社や、外資系投資会社の出身者などの錚々たるエリートの人々がおります。
そのような大手金融の会社について、悪いイメージを聞いたことがある方々もいらっしゃると思います。
出資者に対するスタンスには、一般とは乖離している可能性もあります。

代表である横田大造氏は、YoutubeやTwitterで情報発信されていますので、投資する前には聞いておいてもよいかもしれません。

横田大造氏のX (旧Twitter)
https://twitter.com/daizo_yokota
【クリアル】クラウドファンディング×不動産投資で社会を変える経営者の挑戦
https://www.youtube.com/watch?v=IP0NDLgrBYk

直ぐに投資したい人

CREALのファンドは、月に平均2～4件の募集があります。
しかしながら、人気が高いため、募集期間内であっても定員が直ぐに埋まり、投資できない可能性があります。

投資をするには、直ぐに応募できるように備えておく必要があります。

それでも、定員が埋まり投資できないことがありますので、直ぐに投資したい方にとっては、別のクラウドファンディングにも登録しておくことが考えられます。

以下の記事では、ファンド件数が多いクラウドファンディングを紹介しています。

もっと利回りが高い投資をしたい人

CREALでは、分配率が約3～5.5%のファンドが大半です。
他の高利回りのクラウドファンディングに比べると、やや低い水準です。
分配金からは税金も引かれますので、実質的な利回りは更に低くなります。

利回りが低い分、CREALでは、東証に上場している企業が運営しているという意味では信頼性があり、社会貢献になるファンドに投資ができます。

一方で、さらに高い利回りを得たいという方もいらっしゃると思います。
そのような場合は、別の運営会社のクラウドファンディングへの投資を組み合わせたり、株式投資などの別のリスクの高い投資が考えられます。

以下の記事では、利回りが高いクラウドファンディングを紹介しています。

CREALの投資で注意すべきこと

「向いていいない人」で述べたデメリットを踏まえ、投資する際に注意すべきことをまとめました。

案件の遅延

いずれかの案件の遅延が起きた場合には、不動産市場または運営会社自体に何らかの問題が生じている可能性があります。

そのため、投資していない他案件においても、遅延が生じていないかをチェックすることが大切です。

不動産市場の状況

日本の不動産の市況が悪化してしまうと、将来的に、元本毀損が起こる可能性があります。

不動産の状況を確認する方法として、日本経済新聞などのニュースや、国交省の情報から市況を確認する手段があります。

国交省の不動産価格指数

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

運営会社の状況

運営会社であるクリアル社は現状は、比較的信用できる会社ではあります。
一方で、今後も信用できるかどうか、動向を確認することが大事です。

動向を確認する一つの方法として、社長などの経営者の交代を確認する方法があります。
社長が交代したり、役員が退任していると、社内で問題が生じている可能性があります。

クリアル社は上場企業であるため、代表や役員が交代した場合には公表されますので、状況を確認ができます。
交代したからといって問題が起きていない場合もありますが、変化の指標の一つとして確認することが大切です。
（通常、交代した場合には、その経緯も説明されることが多いです。）

財務状況の確認

直近のクリアル社の財務状況には問題はありませんが、今後、財務状況に変化が生じる可能性があります。

クリアル社の財務状況は、3ヶ月毎に公表されますので、どのような状況かを定期的に確認できます。

会社ページを確認しなくても、上場している限りは、株式ニュースにも取り上げられますので、それらのニュースを見るのも一つの方法です。

CREALの投資前に知っておくべき情報

クラウドファンディング投資前に知っておくべき情報について、CREAL固有のものから、クラウドファンディング全般のものまでをまとめました。

登録までにどれぐらいかかる？

少なくとも1週間程かかると見ておいた方が良いでしょう。
登録して審査完了から、登録完了まで2～5営業日程度かかります。

登録完了の日数は、スマートフォンを利用したオンラインでの本人確認の場合には、登録して審査完了から1～3営業日程度かかります。

はがき郵送による本人確認を選択した場合、登録して審査完了から5営業日程度かかります。

投資できるまでに日数がかかりますので、投資には、早めに申し込んでおくことが大切です。

元本は保証されている？

投資であるため、出資金の元本や分配金の利回りは保証されていません。
出資持分法により、出資金元本の保証は禁止されています。

様々なリスク軽減の対策は講じられていますが、不動産の評価額が下落した場合や、運営会社の財務状況が悪化した場合など、出資金が返還されないリスクがあります。

利回りについても、予定外の事象が生じた場合、分配金の利回りが予定よりも下回る可能性があります。
ただし、優先劣後システムが採用されているため、まずは劣後出資者（運営会社）への分配金から減らしていくことで、出資者の分配金への影響を軽減するように設計されています。

途中解約はできる？

契約者の死亡や破産手続の開始決定等の法定終了事由等のやむを得ない場合には可能とされています。

また、クーリング・オフ制度があるため、契約成立日から起算して8日を経過するまでの間に書面で解約を申し出た場合は契約解除が可能です。

第三者へ出資持分の譲渡はできる？

譲渡の相手がCREAL会員の場合のみ、譲渡が可能とされています。
所定の手数料がかかるとされていますが、具体的な手数料は記載されていません。
手続きを進めるには、CREALのコンタクトフォームから問い合わせする手続きになります。

確定申告は必要？

確定申告は原則必要ですが、本業以外から得た収入が多くなければ、確定申告は原則不要になります。

クラウドファンディングで得た利益（分配金）は「雑所得」になります。
雑所得とは、給与所得・退職所得以外であり、分配金のほか、ネットショップの収入やFX取引の収入などが該当します。
「雑所得」の合計が20万円を超えるときには、確定申告が必要になります。
「雑所得」の合計が20万円以下のときは、確定申告は原則不要になります。

確定申告に必要な「支払調書」は、マイページからダウンロードできます。

投資は副業？

副業は明確な定義はありませんが、総務省は「副業」について「主な仕事以外に就平成29年就業構造基本調査　用語の解説いている仕事」と定義しています。
クラウドファンディングは資産形成であり、仕事ではないため、通常、副業には当たりません。

平成29年就業構造基本調査　用語の解説

https://www.stat.go.jp/data/shugyou/2017/pdf/yougo.pdf

投資していると会社にバレる？

副業でもなく、会社に申告は不要ですので、会社にバレることはありません。

バレる可能性としては、分配金を得て確定申告をした後、収入に応じて住民税が発生するため、住民税が高額になると、「何らかの収入を得ている」ことが会社の経理に認識される可能性があります。

確定申告の際に住民税の徴収方法を選択しますが、「特別徴収」を選ぶと、会社に住民税額の通知が入ります。

収入があることを会社に知られたくない場合には、確定申告時の際には、住民税の徴収方法で「普通徴収」を選択する必要があります

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